新居屋年底售 市價6折機會高

經濟日報2014年4月4日星期五

HKET20140404LA01ATL【經濟日報專訊】樓市下滑,新居屋年底預售,售價成關注重點。運輸及房屋局局長張炳良指預料為市價6折至7折;有房委會委員指平衡樓價及購買力,料定價為市價6折機會高,6月中開會定案。

對於有建議將單身人士白表比例由1成增加至3成,有委員稱可助年輕人上樓,但擔心會被小家庭利用,分拆申請。

最快2016建成 涉4區2200伙

首批新居屋將於2016至2017年建成,最快會在今年年底展開預售,當中涉及2,200伙,分別位於沙田、荃灣、葵青及元朗4區(見表)。

運輸及房屋局局長張炳良昨日出席立法會財委會特別會議,被問及居屋定價會否是市價7成。張炳良解釋,房委會一直參考購買居屋人士的負擔能力定價,不會必然固定訂出折扣的比率,而以往大體為市價的7折,但是亦曾經試過6折。他強調有關計算方式為社會大致接受。

價高難流轉 考慮樓價購買力

現時樓價高企,即使居屋售價按同區私樓價7折,申請者仍難負擔。房委會資助房屋小組成員文裕明表示,房委會將於6月中開會討論新居屋的開售條件,包括售價及申請資格等,考慮現時樓價及市民的購買力,估計售價會「愈低愈好」,預料訂在市價6折的機會較高,「訂得太高市民難以承接,失去了居屋幫助流轉的意義,所以委員傾向將售價向下調整。」

房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝解釋,新居屋折扣率會按供樓人士的負擔能力而訂定,若計算後發現供款額超出了供款的上限(入息上限4成),就會考慮下調折扣率,「7折定6折要計過先知,以剛推出的大澳天利苑及去年推的居屋餘貨為例,均按同區私樓價7折。」

除了樓價,6月的會議亦會討論新居屋綠白表比例,過往一直定於6比4,但早前長策諮詢文件中有意見希望調高白表比例。

黃遠輝指過去出售居屋結果,綠白表平均比例是5.1:4.9,「兩個組別未用盡的配額會撥歸另一組,所以6:4只是參考,市場會自動調節。」但亦要考慮居屋原意是協助公屋戶向上流轉之餘,交回公屋重新編配的原意。

「一家三口分拆 谷大申請人數」

至於是否會考慮將單身白表比率由現時的10%拉高至30%,黃遠輝指會有助年輕人上樓,亦可以解決部分家庭擠迫的困境,但不排除會被小家庭利用,「拆細」申請,「一家三口拆開兩個申請,父母一個,細路一個,谷大申請人數。」黃認為必須有詳細討論才可以重訂配額。


居屋定價折扣其實有好有唔好,除非住到拆樓都唔補地價,否則未必一定折扣率越高,著數越多。

市價500萬,扣率6 折或7折,現時買入價分別係300萬及350萬,假設20年後供滿,又想補地價後出售/賣:

例子   :

如果扣率6 折,20年後市價600萬,補地價金額 =600 * 0.4=240萬。

購入單位100%權益總開支300+240=540萬。

如果扣率7 折,20年後市價600萬,補地價金額 =600 * 0.3=180萬。

購入單位100%權益總開支350+180=510萬。

 

買入價平左,但日後出售成本高左,唯一即時著數應該係買入時金額較細,可以買大單位,樓按金額較細,利息支出亦少左。